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【질의요지】

「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에서는 입주자대표회의(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 같음.)와 관리주체(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체를 말하며, 이하 같음.)는 장기수선계획(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에 따른 장기수선계획을 말하며, 이하 같음.)을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있는 한편,

「공동주택관리법」 제14조제12항에서는 같은 조 제10항 및 제11항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원 중 사용자(각주: 「공동주택관리법」 제2조제6호에 따른 사용자를 말하며, 이하 같음.)인 동별 대표자(각주: 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자를 말하며, 이하 같음.)가 과반수인 경우에는 대통령령으로 그 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제3항에서는 같은 조 제1항 및 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 같은 법 제14조제12항에 따라 공동주택 공용부분의 담보책임 종료확인에 관한 사항은 의결사항에서 제외하고, 장기수선계획의 수립 또는 조정(각주: 비용지출을 수반하는 경우로 한정하며(「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제14호 참조), 이하 같음.)에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다고 규정하고 있는바,

입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우로서 「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에 따른 장기수선계획의 조정(각주: 비용지출을 수반하는 경우로 한정하며, 이하 같음.)(이하 “장기수선계획의 정기조정”이라 함)에 관한 사항을 입주자대표회가 의결하는 경우, 같은 법 시행령 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되는지?

【회답】

이 사안의 경우, 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되지 않습니다.

【이유】

「공동주택관리법」 제29조제2항 전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획의 정기조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, ‘입주자대표회의가 의결하는 방법’으로 해야 한다고 규정하여 장기수선계획의 정기조정은 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 하는데, 같은 법 제14조에서는 ‘입주자대표회의의 의결방법’을 대통령령으로 정한다고 규정(제10항)하면서, ‘입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우’에는 대통령령으로 그 의결방법을 달리 정할 수 있다고 규정(제12항)하고 있습니다.

그렇다면 장기수선계획의 정기조정에 대한 입주자대표회의의 의결에 대해서는 그 ‘입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수’인지 여부에 따라 「공동주택관리법」 제14조제10항 또는 제12항에 따른 의결방법이 적용된다고 할 것인데, 같은 법 시행령 제14조제1항에서는 ‘같은 법 제14조제10항에 따라’ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제14조제3항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 ‘같은 법 제14조제12항에 따라’ 같은 영 제14조제2항제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다고 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우로서 장기수선계획의 정기조정을 입주자대표회의가 의결하는 경우에는 「공동주택관리법」 제14조제10항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제1항에 따른 의결방법이 적용되는 것이지, 같은 법 제14조제12항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제3항에 따른 의결방법이 적용되는 것은 아니라고 해석하는 것이 공동주택관리법령의 문언 및 규정체계에 부합합니다.

또한 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항은 2020년 4월 24일 대통령령 제30630호로 「공동주택관리법 시행령」이 일부개정되면서 신설된 규정으로, 개정 당시의 입법자료(각주: 2020. 4. 24. 대통령령 제30630호로 일부개정된 공동주택관리법 시행령 일부개정령 개정이유·주요내용 및 조문별 개정이유서 참조)에 따르면 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에 소유권 침해 우려를 줄이기 위해 입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항을 다르게 정하기 위한 것이라고 그 개정이유를 설명하고 있는바, 이러한 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항의 입법취지에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우까지도 장기수선계획의 정기조정 시 같은 규정에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결해야 한다고 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.

따라서 이 사안의 경우, 「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되지 않습니다.

<관계 법령>

공동주택관리법

제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① ～ ⑨ (생 략)

⑩ 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입주자대표회의의 의결 방법은 대통령령으로 정한다.

⑪ 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.

⑫ 제10항 및 제11항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 대통령령으로 그 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있다.

제29조(장기수선계획) ① (생 략)

② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

④ (생 략)

공동주택관리법 시행령

제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) ① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

② 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.

1. ～ 11. (생 략)