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사건의 경위

김미란 부대표 변호사/법무법인 산하

가. B는 본건 아파트 입주자대표회의 회장, C는 이사, D, E는 감사의 지위에 있던 자들이다(이하 ‘B등’). 아파트는 2020년 기준 기존 설치된 승강기 역시 설치된 지 20년이 경과된 상태였다. 관련 법령에 따르면 승강기 설치 후 15년이 지난 경우 3년마다 정밀안전검사를 받아야 하고, 불합격한 승강기는 운행할 수 없다. 승강기 안전검사 기준이 개정되면서 2017. 1. 28. 이후 이뤄지는 정밀안전검사에는 손가락 끼임 방지장치, 이중브레이크, 자동구출장치 등(이하 ‘신규장치’) 설치 여부도 검사대상에 포함됐다.

나. 이 아파트는 2016년경 승강기 수리공사를 실시했으나 신규장치는 설치하지 않았고, B등은 2021년으로 예정된 정밀안전검사에 앞서 입주민 투표를 거쳐 2020. 6. 19. 승강기 전면교체를 의결했다. 이후 전면교체 필요여부에 대해 입주민 사이 찬반의견이 대립하던 중 B등은 F사를 시공업체로 선정하고 2020. 11. 12. 총 계약금액 2억1615만 원으로 해 승강기교체공사계약(이하 ‘계약’)을 체결하고 2020. 12. 11. 계약금 6484만5000원을 지급했다. B등은 2020. 9. 2. 관할구청장에게 승강기 전면교체를 내용으로 하는 행위허가를 신청했고, 11. 2. 허가가 났다. 아파트 구분소유자 A는 구청장을 상대로 행위허가 처분 취소를 구하는 행정소송을 제기했고, 법원은 2021. 7. 8. 입주자 동의서 154세대 중 4세대는 입주자 동의로 보기 어렵고 14세대는 적법 여부에 대한 확인 절차 미흡으로 입주자 3분의 2 이상(152세대) 동의를 얻지 못했다는 이유로 취소 판결을 선고했고, 2021. 7. 28. 확정됐다.

다. 입대의는 F사에 대해 행위허가 처분 취소를 이유로 계약의 해제를 주장하며 계약금 반환을 요청했으나 거절당했다. B등은 업무상배임죄로 형사고소됐으나 2022. 11. 21. 혐의없음 불송치 결정이 내려졌다. 승강기 설치검사 및 안전검사에 관한 운영규정 부칙에는 입주자등 3분의 2 이상 동의로 종전 완성검사를 받은 날부터 24년이 지나 네 번째 정밀안전검사를 받을 때까지 신규장치를 보완할 것을 서면으로 동의하면 네 번째 정밀안전검사를 받을 때 개정 고시를 적용하도록 정했다. 아파트는 입주자등 동의를 얻어 정밀안전검사 시 개정 고시 적용을 유예했다가 2024.경 I사와 계약금액 1억6236만원으로 승강기 안전장치 보완공사 계약을 체결했다.

라. 아파트 관리규약에는 ‘입대의 구성원은 고의 또는 중과실로 인해 입주자등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있다. 이에 입대의는 B등을 상대로 손해배상청구 소송을 제기했다. 과연 법원의 판단은 어땠을까. 법원은 B등이 고의 또는 중과실로 입주자등에게 손해를 끼쳤다고 보기 어렵다며 원고의 청구를 기각했다.

법원의 판단

가. 고의 또는 중대한 과실로 손해를 끼쳤다고 볼 수 없음

아파트 승강기는 2016년 대대적인 수선이 이뤄졌고, 그에 따라 교체가 이뤄진 기계장치 및 제어반에 대해서는 2030년 전면교체하는 것으로 장기수선계획서가 작성된 것으로 보인다. 그러나 위 수선 이후 개정 고시가 이뤄졌고 정밀 안전검사를 앞둔 상황에서 전면교체시 약 2억 원, 부분교체시 약 1억5000만 원 정도의 비용이 발생하는 상황에서 멀지 않은 장래에 장기수선계획에 따라 또다시 부품을 교체해야 할 노후화된 승강기 자체를 전면교체하는 방안을 채택한 것이 불합리한 것이라고 단정할 수 없다. 당시 이뤄진 공동주택 전문가 자문 결과도 노후화된 승강기의 관리유지 비용을 고려할 때 교체를 권장할 수 있다는 의견이다. 계약에 앞서 입주자들에 대한 투표 등을 통해 입주민 의견을 조회한 것으로 보이고 결국 세대수 3분의 2 이상을 초과하는 154세대 동의서를 관할 구청에 제출했고 구청은 이를 근거로 행위허가를 했다. 

이후 일부 동의서상 하자가 인정돼 행위허가가 취소되기는 했으나 문제된 동의서는 18세대 정도고 하자의 내용, 하자보완 가능성 등에 비춰 동의서 징구 과정이나 입주민 3분의 2 이상 동의가 있다는 것을 믿은 데 B등의 고의 또는 중과실이 있다고 보기 어렵다. 공사업체 선정과정 역시 2회 이상 유찰로 인해 수의계약으로 진행된 것이고, 수의계약으로 진행된 이상 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정할 필요도 없다. 제품품질보증기간, 무상유지관리 점검기간을 장기로 해 계약을 체결한 점에서 입주민 이익을 위해 노력한 것으로 보인다. 어느 모로 보나 B등에게 고의 또는 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다. 

평석

일반 불법행위에 기한 손해배상책임이 인정되려면 ‘고의 또는 과실’이 있어야 하지만 입대의 구성원이 입주민에게 손해를 가한 경우는 ‘고의 또는 중과실’을 요하므로 귀책사유가 더 좁게 인정된다. 행위허가를 받고 충분히 체결할 법한 계약을 체결해 계약금이 지급된 것이라면 추후 행위허가가 취소됐다는 사정만으로 고의, 중과실을 인정하기는 어려운 일이다.

김미란 변호사

hapt@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)