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사건의 경위

가. 본건 단지는 공동주택 용도의 아파트 3개 동, 상가 1개 동과 주차장 등으로 구성된 집합건물이다. 위 단지 북쪽에는 아파트 1, 2동이 있고 남쪽에는 아파트 3동이 있는데, 동쪽에 있는 정문부터 시작되는 단지 내 주도로는 서쪽으로 가로지르며 1, 2동 중간쯤 지하주차장 진출입로가 설치돼 있다. 위 주도로는 서쪽으로 이어지다가 1동을 끼고 북쪽으로 돌아 다시 동쪽으로 길게 이어져 있다. 단지 준공 당시 단지 내에는 108대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장과 주도로 주변 1, 2동 북쪽에 걸쳐 85대의 자동차를 주차할 수 있는 지상 주차장이 설치됐다.

나. 아파트 단지에는 삼각형 형태를 띤 근린생활시설 용도의 상가가 있으며 단지 내 남쪽 도로변에 위치해 있고 아파트 3동과 한쪽 면이 접해 있다. 3동 남서쪽에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상 주차장이 설치돼 있고 단지 남쪽 도로와 접해 있으며 별도의 출입구가 있다.

다. 아파트 입주자대표회의는 2021.경부터 상가 구분소유자들은 상가 주차장만 이용하게 하고 주차장 사용은 금지했다. 상가주차장 입구에 ‘상가 이용객 외 외부차량 주차금지’라는 문구가 적힌 입간판을 세워두고 단지 정문에는 ‘상가차량 주차금지’라는 입간판을 세웠으며 상가 구분소유자들 차량이 주차장에 주차할 경우 관리사무소 직원이 강력 스티커를 부착하는 등 단속하고 있다.

라. 이에 상가 구분소유자들은 대지사용권에 기해 공용부분인  주차장을 사용할 권리가 있다고 주장하며 본인들의 대지사용권을 침해하는 주차방해행위의 금지와 주차방해행위로 인한 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구하는 소를 제기했다. 과연 법원의 판단은 어땠을까.

마. 법원은 원고의 청구를 기각하며 아파트 입주자대표회의의 손을 들어줬다.

법원의 판단

가. 관련 법리

집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분과 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물부분 등은 공용부분이다. 이는 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기돼 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다.

나. 주차장은 일부 공용부분

단지 준공도면에는 상가주차장이 ‘근린생활시설 주차장’으로 기재돼 있고 ‘상가 주차장 출입구’로도 기재돼 주차장과 별도의 주차장으로 표시된 점, 주차장에 다다르려면 단지 동쪽에 있는 정문을 통해 출입해야 하는 데 비해 상가주차장은 단지 남쪽 도로와 이어지는 별도의 출입구가 있다는 점, 상가 이용을 위해 반드시 단지내 도로로 들어와야 하는 것은 아니라는 점 등을 종합해 보면 본건 단지 내 아파트 3개 동과 상가는 구조나 외관상 서로 분리·독립돼 있고 기능과 용도도 다르다 보이는 점, 아파트 구분소유자들은 지하주차장 전체 면적 중 전유부분면적에 비례해 분할·산출한 면적을 공용부분으로 분양받은 것으로 보이고, 아파트 3개 동의 건축물대장에는 주차장에 관해 ‘옥내 108대, 옥외 101대’로 기재돼 있고, 지하주차장이 부속건축물로 기재돼 있으나 상가 건축물 대장에는 주차장에 관한 기재가 없다는 점 등에 비춰 볼 때 주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 일부공용부분에 해당한다.

 따라서 상가 구분소유자들도 주차장을 사용할 권한이 있음을 전제로 한 원고들의 청구는 이유 없다.

평석

주차장은 늘 부족한 것 같다. 아파트와 상가 간 주차장 분쟁 역시 주차장 부족이 원인일 것이다. 핵심 쟁점은 전체공용부분인지, 일부공용부분인지 여부다. 집합건물법 제10조 제1항은 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다고 규정하고 있다. 

집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원의 공용부분인지, 일부의 공용에 제공된 것인지 여부는 특별한 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정된다. 준공도면에 별도로  기재돼 있고, 출입구 등이 별도로 설치돼 있어 구조나 외관상 분리·독립돼 있다면 문제된 주차장은 아파트 구분소유자에게만 제공된 일부공용부분에 해당한다고 봄이 상당하다.

김미란 변호사

hapt@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)