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사건의 경위


가. A는 오피스텔 및 오피스, 공동주택, 상가로 구성된 본건 주상복합건물 중 오피스텔 D호의 소유자로 세무사 사무소를 운영하면서 공용 복도에 테이블과 의자를 놓고 사용했다. 생활지원센터장은 반복해 시정을 요구했음에도 변함이 없자 위 물품들을 공용창고에 보관 조치하고 추후 폐기 처분할 예정임을 알렸다. 그밖에도 A는 아파트 입주자용 우편함에 세무사 업무와 관련한 광고홍보물을 투입했다. 생활지원센터장은 생활지원센터 및 입주자대표회의 승인 없는 광고홍보물의 무단투입에 대해 관련 규정에 의거 1회 우편함 사용료 7만7000원을 자진 회수 시까지 매일 부과할 것임과 공용복도 무단점유물을 2021. 8. 23.까지 제거하지 않을 경우 공용창고 이동 및 공용창고 사용료(창고면적 1㎡당 매월 1만 원)를 부과할 것임을 알렸다. 결국 본건 관리단은 2021. 8. 24.경 무단 적재물을 공용창고로 옮기고, A에게 공용창고 사용료 월 14만3000원을 관리비로 부과했고 A의 2021. 7.분 관리비로 광고홍보물 무단 투입 관련 7일 동안의 우편함 사용료 53만9000원을 부과했다. A는 공용창고 사용료, 우편함 사용료, 관리단 운영비 등을 제외한 금액만 납부했다. 

나. 관리단은 2023. 7. 26. 내용증명을 통해 2023. 7. 31.까지 체납관리비를 완납하지 않으면 세대 등록 차량 삭제, 매월 세대에 제공되던 50시간 무료 주차권 제공 중단, 14층 커뮤니티 출입을 제한할 것임을 알렸고 미납이 지속되자 예고한 위 조치를 취했다.

다. 이에 A는 관리단을 상대로 채무부존재 확인의 소를 제기했다. A는 본건 관리단이 정당한 업무 권한이 없음에도 과다한 금액을 관리단 운영비로 부과하고 있고, 본인은 공용창고 서비스를 신청하지 않았으므로 이용료를 납부할 이유가 없으며 우편함 사용료 부과의 근거가 된 광고 및 홍보물 관리규정 역시 효력이 없다고 주장했다. 이에 관리단은 A를 상대로 미납 관리비 지급을 구하는 반소를 제기했다. 과연 법원의 판단은 어땠을까?
 

법원의 판단

가. 관리단 운영비 지급 의무 인정

본건 주상복합건물은 주거동 부분과 상가동 및 업무동 부분으로 구분해 관리해 오다가 2020. 9. 20. 개최된 임시 관리단 집회에서 전체 구분소유자들을 구성원으로 하는 집합건물법상의 관리단으로서 전체를 관리하기로 관리규약 제정 결의를 했다. 관리규약에 따라 구분소유자 등에게 관리단 운영비를 부과할 수 있으므로 A는 관리단 운영비를 납부할 의무가 있다.

나. 공용창고 이용료 지급 의무 인정

A는 공용 복도에 무단으로 테이블 등을 적치한 사실, 관리규약상 구분소유자가 공용부분에 대한 불법 점유, 시설물 설치 또는 방치 등으로 피해를 발생시킨 경우 원상회복이나 보수에 필요한 비용을 부담할 의무가 있고, 관리인은 공용부분 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 구분소유자에게 청구 수령하는 행위를 할 권한이 있다는 점, 공용창고 이용 규정에 따르면 공용창고 이용료는 관리비로 부과해 징수하도록 정한 점, 관리위원회가 이와 같은 조치를 심의하고 결의한 사실 등에 비춰볼 때 관리단이 A 소유의 무단적치물을 공용부분에서 공용창고로 이동시켜 보관하게 하고, 보관 비용을 관리비의 일부로 부과한 것은 정당한 조치이다.

다. 우편함 사용료 지급 의무 인정

A가 7일간 우편함에 광고 홍보물을 무단 투입했고, 아파트 광고물 및 홍보물 관리규정에 따르면 우편함 투입 광고 홍보물의 이용료를 7만 원(부가세 별도)으로 정한 사실이 있으므로 A는 이를 지급할 의무가 있다. 

라. 커뮤니티 관리비 지급 의무 인정

A는 커뮤니티 출입이 제한되므로 커뮤니티 관리비 부과는 부당하다고 주장하나 이는 사용료가 아니라 본건 주상복합건물의 복리시설 유지·관리를 위한 비용이므로 커뮤니티 사용 여부와 관계없이 부과되는 비용이다. 

마. A는 정당하게 부과된 관리비 중 일부만 납부했고, 이는 체납관리비에 먼저 충당되므로 2024. 2. 29. 기준 연체료 포함 미납 관리비 총액을 납부해야 하고, A 소유 물건이 회수되는 날까지 매월 14만3000원의 비율로 계산한 공용창고 이용료 상당의 관리비도 지급할 의무가 있다. 
 

평석

구분소유권자더라도 공용부분을 독점해 배타적으로 사용할 권리는 없다. 이는 집합건물의 구분소유제도를 유지하기 위한 최소한의 규칙이다. 공유자라면 보존행위의 일환으로 무단 독점 배제를 청구할 수 있을 정도다. 

공용으로 사용해야 할 복도를 자신의 전유부분인 것처럼 테이블과 의자까지 설치했다면 공용부분의 배타적 사용이 아닐 수 없다. 시정을 요구하는 관리단의 정당한 요청에도 장기간 불응해 결국 무단 적재물이 공용창고로 이관됐다면 이 안하무인에 창고이용료를 납부할 의무가 있음은 자명하다. 

 

김미란 변호사 hapt@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)