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사위의 경위


가. 본건 건물은 주택 182세대, 상가 10개호로 구성된 이른바 주상복합건물이다. 본건 건물 중 주택 부분 구분소유자들로 구성된 입주자대표회의가 관리비를 징수했는데 본건 건물 중 상가 9개호의 구분소유자인 B는 2020. 6.분부터 관리비를 미납했다. 이에 입주자대표회의는 B를 상대로 관리비 청구의 소를 제기했다.

나. 입대의는 본건 건물이 ‘주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물’로서 의무관리대상 공동주택에 해당하고, 의무관리대상 공동주택의 입주자 등은 그 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에게 납부해야 하므로 B도 입주자로서 관리규약에 따라 관리비를 납부해야 한다고 주장했다. 설령 입대의가 위 상가에 대해 관리비 징수 권한이 없더라도 B는 위 관리로 인해 공용부분의 전기 사용, 승강기 관리, 청소, 소독, 주차관리, 수도, 공동 난방 등 일체의 관리에 소요되는 이익을 취함에 반해 이에 해당하는 비용 상당액을 입대의가 손해 보게 되므로 B가 관리비를 납부하지 않는 것은 법률상 원인 없이 이익을 얻는 것이어서 부당이득에 해당한다고 주장했다. 또한 입대의의 관리는 B의 관리를 대신하는 사무관리에 해당하므로 B는 관리비 상당액을 지급해야 한다고도 주장했다.

다. 그러나 법원은 원고 청구 기각 판결을 선고하며 B의 손을 들어줬다.


법원의 판단


가. 공동주택관리법 제23조 제1항에 따른 관리비 징수 권한 없음

공동주택관리법에서 정하는 ‘공동주택’에서 ‘일반인에게 분양되는 복리시설’은 제외된다(공동주택관리법 제2조 제1항 제1호). 그러므로 주택 외의 시설과 주택이 모두 존재하는 주상복합건물에서 주택 외의 시설 부분에 대한 관리 권한은 별도의 약정이 없는 한 공동주택의 입대의에게 있다고 볼 수 없다. B가 소유한 상가는 ‘일반인에게 분양되는 복리시설’인 근린생활시설에 해당하므로 공동주택관리법에서 정하는 공동주택에 해당하지 않는다. 따라서 입대의는 별도의 약정이 없는 한 상가에 대한 관리 권한이 없으므로 위 상가에 관한 관리비를 징수할 권한이 없다. 

또한 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호는 ‘공동주택’의 개념을 정의한 규정으로서 공동주택관리법 제2조 제1항 제2호 라목의 ‘의무관리대상 공동주택’에 해당하기 위한 전제로서 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호의 공동주택에 해당해야만 의무관리대상 공동주택에 해당할 수 있게 된다할 것이므로 의무관리대상 공동주택 규정이 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호의 특칙으로서 본건 건물은 공동주택관리법 제2조 제1항 제2호 라목이 적용됨으로써 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호의 적용이 배제된다는 주장은 받아들일 수 없다.

나. 약정에 따른 관리비 징수 권한 없음

법령에서 ‘복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설’을 공동주택 관리주체의 관리 대상에서 제외하도록 규정하고 있더라도 입대의와 그 복리시설의 소유자 사이에 입대의가 관리규약 등에 의해 그 복리시설을 관리하고 관리비를 징수하기로 약정한 경우에는 관리비를 부과할 수 있다. 이 건물 관리규약에서 본건 상가를 관리대상물로 정하고 있으나 관리규약 제정시 B가 참여했다거나 그 밖에 B가 이에 동의한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 입대의와 B 사이에 상가의 관리비를 납부하기로 하는 약정이 있었다고 보기 어려우므로 약정에 의한 관리비 징수 권한이 없다.

다. 부당이득반환청구, 사무관리 불성립 

제출된 증거만으로는 B가 입대의의 관리를 받아 이익을 취한 사실이 없으므로 부당이득반환 청구를 인정할 수 없다. 또한 B는 이 상가에 관한 관리비를 납부할 수 없다는 취지로 사무처리를 명시적으로 거부하고 있으므로 사무관리 주장 역시 성립할 수 없다.

평석


아파트라고 공동주택관리법령만 적용되는 것은 아니다. 아파트는 공동주택인 동시에 집합건물이기 때문에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률도 적용된다. 간혹 공동주택관리법령상의 절차를 잘 준수했다고 안심했다가 집합건물법을 위반한 문제로 곤혹을 치르기도 한다.

아파트도 이럴진대 주상복합은 오죽할까. 공동주택관리법상 ‘공동주택’에는 주택과 주택 외의 시설이 동일 건축물로 건축되는 이른바 주상복합건물이 포함되기는 하나 이 경우에도 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외된다. 그러니 별도의 약정이 없는 한 공동주택관리법상의 절차에 따라 성립된 입대의더라도 관리규약상 관리범위에 상가가 포함돼 있다는 점만으로는 상가 관리 권한이 부여되지 않는다는 것을 명심해야 한다. 

주상복합 건물은 주택과 상가가 상호 이해관계를 달리 하는 경우가 많아 별도 관리하는 곳이 상당하다. 만일 통합 관리를 한다면 사전에 관련 법령의 내용을 숙지하고 구체적인 약정을 체결하는 등 분쟁을 예방할 수 있도록 철저한 준비가 필요하다.


출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr) 

김미란 변호사 kslee@hapt.co.kr