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<2023년 12월 27일 제1343호 3면 게재>

김미란 부대표 변호사 /법무법인 산하

가. 사건 아파트는 2008. 10. 1. 주택관리업체인 B주식회사와 위·수탁관리계약을 체결하고 수차례 갱신돼 오다가 2020. 12. 31. 기간 만료로 종료됐다. C는 2011. 2. 5.부터 2020. 3. 22.까지, D는 2020. 3. 23.부터 2020. 9. 27.까지, E는 2020. 9. 28.부터 2020. 12. 31.까지 B사가 본건 아파트 관리사무소장으로 배치한 자들로서 위 기간 동안 근무했다.

나. 이 아파트 입주자대표회의는 한국전력공사(이하 ‘한전’)와 본건 아파트에 관해 종합계약방식에 따른 전기사용계약을 체결하고 전력을 공급받아 왔으며 위 전기사용계약은 1년 단위로 갱신되도록 정했다. 한전의 전기사용계약은 공용 사용량 비중이 적을수록 유리한 단일계약방식과 공용 사용량 비중이 높을수록 유리한 종합계약방식이 있다.

다. 이 아파트는 전기요금 절감을 위해 2017. 11. 1.부터 단지 내 지하주차장의 조명을 형광등에서 LED로 교체하는 공사를 시행했고 입주민들 사이에서는 단일계약방법으로 변경하자는 논의가 일었다. 당시 소장 C는 1년 정도 전기요금 부과내역을 살펴본 뒤 결정하자고 제안했고, 본건 아파트 입대의도 동의했다. 그러나 그 후 1년이 지났음에도 전기사용방식 변경 여부에 대해서는 아무런 제안도 논의도 없었고 2020. 12. 31.까지도 기존 종합계약방식이 적용됐다. 2017. 11.부터 2020. 12.까지 부과된 전기사용료는 단일계약 방법으로 산정한 전기사용료보다 약 2억2350만8226원이 더 많았다.

라. 이에 아파트 입대의는 B사와 소장을 역임한 C, D, E를 상대로 손해배상을 청구하는 소를 제기했다. 법원은 D와 E에 대한 청구는 기각했으나 B사와 C는 공동해 약 9000만 원 상당의 손해를 배상하라며 일부 인용 판결을 선고했다.
 

가. B사와 C소장의 손해배상책임 인정

피고들은 사건 공사 직후 1년이 경과한 후 구체적 부과내역을 본 뒤 결정하자고 조언하고 본건 아파트 입대의도 동의했는데 이를 망각하고 변경하지 않은 것에 불과하므로 과의나 과실이 없다고 주장했다. 그러나 위수탁관리계약은 민법상 위임관계와 같으므로 B사는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위해 선량한 관리자의 주의로써 관리업무를 수행해야 한다. 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종 결정은 입대의가 책임질 사항이더라도 어떤 방식이 유리한지 알리는 등 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치할 의무가 있다. 

공사로 종전보다 공용 전기사용량은 감소하고 상대적으로 개별 세대의 전기사용량은 증가하게 되므로 단일계약 방법으로 변경할 필요성이 강하게 요청됐고, 전기사용계약을 변경하는 것만으로도 연간 7000만 원 상당이 절감되는 점, B사는 공동주택의 관리대행업무를 전문으로 하는 회사이고, C는 주택관리사 자격을 보유한 사람으로서 각 계약 방식에 따른 전기요금을 분석하고 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지를 검토해 그 내용을 알리고 조언할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않음으로써 B사는 위수탁관리계약상의 선관주의의무를, C는 공동주택관리법상의 선관주의의무를 위반했으므로 손해를 배상할 책임이 있다. 다만 D와 E가 근무한 기간은 본건 공사가 있은 후 상당 기간이 지난 시점이었고, 위 사안과 관련해 아무런 인수인계도 받지 못했으며 근무기간 역시 약 6개월, 3개월로 매우 짧았던 점 등에 비춰 볼 때 전기사용계약 방식 변경의 기회를 제공하지 않은 것에 과실이 있다고 보기 어렵다. 

다. 손해배상의 범위

피고들은 본건 공사 직후 1년간의 유예기간이 지난 이후 최초 도래하는 계약변경 가능시점부터 손해액을 산정해야 한다고 주장하나 관리업무 전문회사 및 주택관리사로서 종합계약방식과 단일계약방식의 차이를 잘 알고 있는 반면 관리업무를 전적으로 맡기고 있는 입대의로서는 이들의 조언에 의지할 수밖에 없다는 점에서 비록 1년간 유예하는 것에 동의했더라도 완전히 면책된다고 보기 어렵고, 1년이 경과한 시점에서라도 부과내역을 참조해 조언했어야 하는데 전혀 하지 않은 점 등에 비춰 볼 때 손해배상책임을 면하기 어렵다.

다만 본건 아파트 입대의 스스로 전기사용계약 변경 필요성에 대해 검토할 여지가 있었고, 실제로 전기사용계약 변경 여부는 입대의의 선택과 결정에 맡겨진 점, 관리대행업무 수행 대가로 지급받는 관리용역비는 월 60만 원이 채 안되는 점 등에 비춰 볼 때 위 피고들의 책임은 40%로 제한된다.
 

평석

자격이란 어떤 면에서는 참으로 무겁다. 자격이 있다는 것은 그 분야의 전문가라는 뜻이기 때문이다. 주택관리사인 관리사무소장과 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하는 것이 업인 주택관리업자의 역할과 책임은 막중할 수밖에 없다. 

관리현장의 고된 현실과 어려움 속에서도 전문가라는 자부심으로 열심히 일하는 것만으로는 부족하다. 선량한 관리자로서 주의의무를 다하지 못하면 그에 따른 책임이 따르게 된다.

김미란 변호사 hapt@hapt.co.kr


출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)