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[법제처 유권해석]

1. 질의요지

공동주택관리법 제37조 제1항 전단에서는 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 한다고 규정하고 있습니다. 또 같은 법 제38조 제1항 본문에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 한다고 규정합니다. 

이에 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조 제1항 전단에서는 같은 법 제38조 제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 등 같은 법 시행령 제41조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 한다고 규정합니다.

공동주택관리법 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 민간건설임대주택 건설공사를 일괄 도급받아 해당 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법 제38조 제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미하는지 아니면 ‘일괄 수급 시공자’도 포함되는지요?

2. 회답

이 사안의 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법 제38조 제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미합니다.  

3. 이유

먼저 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성돼 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없습니다. 공동주택관리법 제38조 제1항에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 한다고 규정하고 있습니다. 또 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조 제1항 전단에서는 같은 법 제38조 제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 등 같은 법 시행령 제41조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 한다고 규정합니다. 여기서 사업주체의 용어 바로 다음에 괄호를 둬 ‘건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다’고 그 용어의 의미에 대해 부연 설명하고 있습니다. 또 건설임대주택을 분양 전환하려는 경우에는 같은 법 제38조 제1항에 따라 하자보수보증금을 예치해야 하는 사업주체는 ‘임대사업자’로 한정되는 것을 명확히 규정하고 있습니다. 따라서 같은 법 제37조 제1항에 따른 일괄 수급 시공자가 따로 있는지 여부에 관계없이 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법령에 따라 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 ‘임대사업자’만을 의미합니다.

그리고 공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 전단에서는 공동주택관리법 제38조 제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 한다고 규정합니다. 같은 법 시행령 제41조 제2항 제3호에서는 사업주체는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 양도신고서, 양도 허가신청서를 사용검사권자에게 제출할 때에 같은 조 제1항에 따른 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출해야 한다고 규정하고 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 및 같은 법 시행규칙 제16조 등에서는 양도신고서 및 양도 허가신청서의 제출 주체로 임대사업자를 규정하고 있습니다. 이처럼 민간건설임대주택의 분양전환 시에는 임대사업자로 하여금 양도신고서 등과 함께 현금 예치증서 등을 제출하도록 규정하고 있는 점에 비춰보면 공동주택관리법령에 따라 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미한다고 봅니다.

아울러 공동주택관리법 제38조 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금 예치 의무는 하자보수를 보장하기 위해 일정 금액을 담보책임기간 동안 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하도록 하는 것입니다. 공동주택관리법령에서는 민간건설임대주택을 분양 전환하려는 경우에 있어 일괄수급 시공자의 하자보수보증금의 예치 의무에 관해서는 명시적으로 규정하고 있지 않습니다. 민간건설임대주택을 분양 전환하려는 경우 해당 임대주택의 분양에 대해 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자를 공동주택관리법 시행령 제41조 제1항에 규정된 ‘임대사업자’ 외에 일괄 수급 시공자까지 확대 해석하기 어렵다는 점도 고려해야 합니다.



출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)