• 목록

[법제처 법령해석]

1.질의요지

공동주택관리법 제7조 제1항에서는 의무 관리 대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에 입대의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 한다고 규정하고 있습니다. 같은 항 제1호의2 가목에서는 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰 방법, 참가 자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항에 대해 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 

또 같은 조 제2항에서는 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입대의에 요구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

이에 입주자등의 요구가 없는 경우에도 입대의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있는지요?

2. 회답

입주자등의 요구가 없는 경우에도 입대의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있습니다.

3. 이유

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성돼 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것입니다. 공동주택관리법 제7조 제1항에서 의무 관리 대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입대의가 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하도록 하고 있습니다.

1. 전자문서 및 전자 거래 기본법 제2조 제2호에 따른 정보처리시스템을 통해 선정할 것. 다만 선정 방법 등이 전자입찰 방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부 장관이 정해 고시하는 경우에는 전자입찰 방식으로 선정하지 않을 수 있다.

1의 2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대해 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것.

가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰 방법, 참가 자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항

나. 수의계약: 계약 상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것.

제1호의 2 가목에서 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 참가 자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항은 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있을 뿐 입주자등의 요구를 그 기준으로 규정하고 있지 않습니다. 그러므로 입주자등의 요구가 없는 경우에도 입대의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있음이 문언상 분명합니다. 

그리고 공동주택관리법 제7조 제2항에서 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입대의에 요구할 수 있고 이 경우 입대의는 그 요구에 따라야 한다고 돼 있습니다. 같은 법 시행령 제5조 제3항에서는 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입대의에 요구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 같은 법 제7조 제1항에 따른 입찰 참가 제한과는 구분되는 별도의 절차로서 입주자등이 기존 주택관리업자의 주택관리가 만족스럽지 못한 경우 그 입찰 참가 제한을 입대의에 요구할 수 있도록 근거 규정을 둔 것입니다. 

이에 입대의는 같은 조 제1항에 따라 입주자등의 요구가 없더라도 입주자등의 과반수의 동의를 받아 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있다고 해석하는 것이 규정 체계에 부합하는 해석입니다. 
 

<안건번호25-0608 회신일자2025-11-21>