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[법제처 법령해석]

1. 질의요지

공동주택관리법 제35조 제1항에서는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관해 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 시장 등에게 신고를 해야 한다고 규정하고 있습니다.

또 공동주택관리법 제25조에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 관리비등을 집행하기 위해 사업자를 선정하려는 경우 같은 조 각 호의 기준을 따라야 한다고 규정하고 있습니다. 같은 법 시행령 제25조 제1항에서는 관리주체 또는 입대의가 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행해야 한다고 규정하면서, 같은 항 제1호 가목에서는 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로서 수선·유지를 위한 용역 및 공사를 규정하고 있습니다.

이에 관리주체가 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호에 따라 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 즉 용도변경을 하기 위해 시장등의 허가를 받거나 시장등에게 신고하려는 경우 이 용도변경의 허가 신청 또는 신고에 관한 업무가 같은 법 시행령 제25조제1항 제1호 가목의 수선·유지에 포함되는지요?

2. 회답

이 사안의 경우 해당 용도변경의 허가 신청 등 업무는 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제1호 가목의 수선·유지에 포함되지 않습니다.

3. 이유

먼저 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항에서는 같은 법 제25조에 따라 관리주체 등은 같은 항 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행해야 한다고 규정하고 있습니다. 또 같은 항 제1호 가목에서는 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로서 수선·유지를 위한 용역 및 공사 등을 규정하고 있습니다. 여기서 일반적으로 수선(修繕)이란 낡거나 헌 물건을 고침을, 유지(維持)란 어떤 상태나 상황을 그대로 보존하거나 변함없이 계속해 지탱함을 뜻하는 용어입니다. 같은 목에서는 냉방·난방시설의 청소도 수선·유지 업무에 포함하고 있고 공동주택관리법 제63조 제1항 제1호에서는 관리주체가 수행하는 업무 중 하나로 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리를 규정하고 있습니다. 

또 같은 법 제31조 및 시행령 제32조 제2항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공용부분 시설의 교체, 유지보수 등을 한 경우에는 그 실적에 대해 시설별로 이력을 관리해야 한다고 규정합니다. 이런 점 등을 고려하면 같은 법 시행령 제25조 제1항 제1호 가목의 수선·유지는 공동주택의 공용부분에 대한 보수 및 관리 등을 통해 기존 시설의 물리적 상태가 지속되도록 하는 사실행위를 의미한다고 할 것입니다. 

반면에 같은 법 제35조 제1항 제1호에 따른 ‘용도변경 허가신청등 업무’의 경우에는 공동주택의 종전 사업계획에 따른 법률상 용도를 바꿔 새로운 용도로 사용하기 위해 시장등에게 허가를 신청하거나 신고하는 법률행위로서의 의미를 가지고 있습니다. 따라서 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제1호 가목에 따른 수선·유지와 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호에 따른 용도변경 허가신청 등 업무는 서로 다른 성격의 별개의 업무라고 할 것입니다.

그리고 공동주택관리법 시행령 제25조 제1항 제1호 가목에 따른 수선·유지는 의무관리대상 공동주택의 공용부분을 대상으로 하면서 해당 용역 및 공사에 대한 사업자 선정 및 집행의 권한을 관리주체에만 부여하고 있습니다. 반면에 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호에 따른 용도변경 허가신청등 업무는 그 대상에 공동주택의 공용부분뿐만 아니라 일반인에게 분양되는 복리시설 및 전유부분이 포함됩니다. 또 용도변경 허가 등을 받아야 하는 의무를 관리주체 및 입주자등에게 부과하고 있는 점을 고려할 때 공동주택관리법령상의 수선·유지와 용도변경 허가신청등 업무는 그 규율의 목적·대상 및 행위주체 등을 달리합니다. 따라서 이 사안의 경우 용도변경 허가신청등 업무는 수선·유지에 포함되지 않는다고 해석하는 것이 공동주택관리법령의 체계에 비춰 타당하다고 할 것입니다.

<안건번호25-0200 회신일자2025-06-23>