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[적용범위] 의무관리대상 공동주택의 공유대지 불법점유방지 추가입법 등에 관한 질의

2021-05-27

답변

1. 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2. 질의요지

가. 의무관리대상 공동주택이 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 주거 건물로써 사용되며 그 각 부분은 각각 소유권을 목적으로 하는 집합건물인지 아닌지

나. 「건축법」, 「주택법」, 「공동주택관리법」 등에 따라 행정청이 판정한 불법건축물의 원상복구 책임은 해당 행정청인지 공유대지의 소유자인지

다. 의무관리대상 공동주택의 공유대지, 부대복리시설 등의 불법점유행위는 공동주택관리법령으로 규제하는지 다른 법령으로 규제 가능한지

라. 불법행위 관련 방해배제청구 제소 의결은 관리단집회 즉 입주자총회에서 참석자 과반수 이상의 찬성으로 의결할 수 있는지

마. 입주자총회 의결은 입주자대표회의의 의결로 갈음할 수 있는지

바. 입주자대표회의에서 방해배제청구권 행사를 의결할 수 있도록 법 개정할 의사가 있는지

사. 관리사무소장이 입주자대표회의 의결에 따라 방해배제청구권을 행사할 수 있도록 법 개정할 의사가 있는지

아.「공동주택관리법 시행규칙」제29조제2호에서 규정하는 관리주체의 업무 한계를 특정되도록 법 개정할 의사가 있는지

3. 답변내용

가. 공동주택도 집합건물에 해당되나, 집합건물 중에서도 일정규모 이상 공동주택의 체계적이고 효율적인 관리를 위하여 제정된 법률이 공동주택관리법입니다.

나. 불법건축물의 원상복구 책임은 건축물 소유자에게 있다고 봄이 타당합니다.

다. 의무관리대상 공동주택 단지 내 불법점유행위에 대하여는 시군구청장이 「공동주택관리법」 제93조 및 제94조에 따라 시정조치 가능하며, 불법점유대상이 건축물인 경우 「건축법」 제79조에 따라 시정명령할 수 있을 것이며, 소유자는 「민법」 제214조에 따라 소유권 방해 제거 및 방해예방청구권을 행사할 수 있을 것으로 판단됩니다.

라 및 마. 공동주택관리법령에는 "입주자총회"에 대하여 규정된 바가 없음을 알려드립니다.

바 및 사. 「민법」제213조 및 제214조에 따르면, 소유물의 반환청구 및 소유물의 방해제거·예방청구는 소유자가 행사하여야 하는 것입니다.

- 따라서, 소유권이 없는 자는 공용부지에 관한 관리권한을 가지더라도 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구권 등의 권리를 재판상 행사할 수는 없으므로, 공동주택 공용부분의 관리권한만을 가지는 입주자대표회의 및 관리주체는 소유권에 기한 물권적 청구권을 재판상 행사할 수 없을 것으로 판단됩니다.

아. 공동주택에서 발생할 수 있는 사항에 대하여 "공동주택관리법령"에 모두 규정하는 것은 법률 체계상 또는 입법 기술상 많은 애로가 있으며, 불법행위에 대한 조치는 관리·감독 권한이 있는 관할 지방자치단체가 종합적으로 판단하여 행정처분 등 조치를 하는 것이 타당할 것임을 알려드리며, 선생님의 의견은 우리 부 업무추진에 참고하도록 하겠으니 이점 널리 양해하여 주시기 바랍니다.

ㅇ 보다 자세한 사항은 「공동주택관리법」제93조에 따라 귀 공동주택의 조사·검사 및 지도·감독권자인 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다.

4. 위 답변에 추가 설명이 필요한 경우 국토교통부 주택건설공급과(OOO 주무관, OOO-OOO-OOOO, 3375) 또는 중앙공동주택관리지원센터(1600-7004)로 연락주시면 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.] 끝.