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민원인은 남양주시 ○○아파트 관리소장입니다. 당 아파트는 사업계획 승인 당시 총16개동으로 임대13개동 1,607세대, 분양 3개동 390세대로 사업계획 승인을 받고 입주한지 2년이 된 임대와 분양 혼재 단지 아파트입니다. 2018년 2월 20일 기준으로 분양동의 분양은 1세대도 이루어지지 않았으며, 사업주체에서 전세조건(2년 임대) 으로 임차인을 모집하여 125세대가 입주하여 있는 상태이며, 입주자대표회의 또한 소유권자가 한 세대도 없기에(의결권행사 불가) 구성되어 있지 않은 상태입니다.

질문1) 공동주택관리법 제26조 회계감사 제1항 규정에 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 외부 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야한다. 라고 규정하고 있습니다. 그러나 회계감사인은 입주자대표회의에서 선정하게 되어 있는데 저희 단지는 입주자대표회의도 구성되어 있지 않으며, 입주율도 32%로 과반도 되지 않았는데, 이 경우 당해 년 도 외부 회계감사를 받아야하는지 명쾌한 답변 부탁드립니다.

1. 질의요지

ㅇ 혼합주택 단지(분양390세대, 임대1,607세대)로 사업계획 승인을 받았으나, 분양세대가 1세대도 분양이 되지 않아 사업주체가 세를 준 경우로서 입주자대표회의가 구성되지 않았고, 전체 입주율도 32%로 과반도 되지 않은 상황에서 외부회계감사를 실시해야하는지?

2. 답변내용

ㅇ 공동주택관리법 제26조에 따라 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하도록 규정되어 있으며, 감사인은 입주자대표회의에서 선정하도록 규정하고 있습니다.

- 따라서, 임대주택은 공동주택관리법 적용을 받지 않고 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받으므로 그 법에 따르는 것이 타당하나, 혼합주택단지 관리와 관련한 자체 관리규약에 외부회계감사에 관한 사항이 규정되어 있다면 그에 따라야 할 것이며, 이에 해당되지 않는 경우에는 입주자대표회의가 구성되어 있지 않아 외부회계감사를 받을 수 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 입주민들이 희망하는 경우에는 공동주택관리법 제26조제4항에 준하여 감독기관인 시.군.구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰하여 외부회계감사를 받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

ㅇ 추가질문이 있을 경우에는 우리 부 주택건설공급과(공동주택관리 업무담당 변지형 ☏044-201-3371)로 문의하시면 친절히 답변 드리겠습니다. 감사합니다.

[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다] 끝.